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著名经济学家、管理学家、教育学家、寇北辰

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关于我

寇北辰先生,著名管理学家、教育学家、经济学家、五行管理学创始人、中国本土化管理之父、财经名人、时评、财经评论家、环球国际问题专家。现任中国农大经济管理学院MBA导师,上海巨鹏管理咨询机构管理理论与实践研究中心研究专家团队导师。主要研究领域:世界管理、国家管理、组织管理、家庭管理和个人管理。主要研究成果:国学与管理系列、百科知识在管理中的应用系列、三大思维模型在管理中应用、五行管理的三大模型等,出版了本土化管理学专著《五行与管理》、《五行管理学-企业版》、《能动力》等五行管理学系列丛书。

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什么原因导致中国上海房价居高不下  

2009-11-10 19:51:56|  分类: 管理论坛 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 摘要:自2000年以上海的房产价格一直居高不下,国家宏观调控并没有带来很大的成效,社会居民仍然要承受着房价的带来的困扰。国内外经济学家和房地产商众说纷纭,莫衷一是。本文就消费者普遍关心的导致房地产价格居高不下的主要原因进行探讨,通过对土地资源以及房产供求关系的分析,根据上海房地产需求的内外因素,探索影响房价的上涨的原因。从而引导消费者树立正确的购房态度,并进行理性的消费。

关键词:房地产  资源  供求关系  

一、我国土地资源状况

中国拥有国土面积约960万平方公里,中国海洋面积是299.7万平方公里,约为陆地面积的三分之一。陆地面积600.3万平方公里,在2009年统计,人口13亿多,但是中国许多土地,如台湾、藏南、南海岛屿,都不在自己的控制之下。而美国陆地面积就是982万平方公里的国土面积,人口总数为3.0552亿。

经对比,我国虽然地域辽阔,但人口众多,因而人均土地面积极为有限。此外,由于土地资源是不可再生资源,不可能通过其他途径获得更大的土地面积,因而土地及其稀缺。

二、上海房市供求关系分析

(一)上海市房产供给分析

上海市面积6340.5平方公里,据2008年末的统计数据显示,全市常住人口总数为1888.46万人,户籍人口自然增长率则为-0.75‰。2009年预计将突破1900万。人均面积为3.35平方米,除了公共设施和绿化带,剩下的使用面积更加有限。

房地产供应量的大小取决于土地资源总面积。由于土地资源不可再生性,其面积一定,而由于种种原因上海市常住人口不断膨胀,购房群体不断增加,人均土地面积越来越少,因此房地产的供给量远远小于实际需求量。

(二)上海市房产需求分析

1.外部需求环境情况

随着改革开放的深化,随着经济全球化、市场国际化程度加深,中国奉行和平与发展的政策,社会稳定,为国外投资者创造了良好的政策环境,上海房市对外国投资者产生了强大的吸引力。前一,上海是国际化的大都市,是中国经济发展的前沿,这是很多外国企业及投资者选择到中国发展的理由之一。其二,中国是发展中国家,无论生产技术还是企业管理水平,无论是资源状况还是资金使用,落后于发达国家,从而使国外企业在竞争方面显示出优势。其三,上海具有的得天独厚的地理优势,东临海滨,自然环境优越,交通便捷,水陆空都相当发达,因此有利于外国投资者进入;其四,中国廉价的劳动力和生产资源为国外的投资者提供了资源保障,长江三角洲工业链为上海外国投资者提供发展的保障。其五,中国这个占世界人口五分之一的国家拥有巨大的市场空间与消费群体,紧紧吸引着很多发达国家、不发达国家的投资者。其六,上海良好的自然环境为国外投资者居住上海奠定了生态优势。其七,上海作为一个移民城市,拥有海纳百川的心怀,为国外投资者提供了良好的人文环境。

综上,上海的七大优势使很多外国投资者选择上海投资和居住,增加了上海房地产的需求量,是导致上海房市居高不下的根本原因之一。

2.国内房产需求环境情况

第一,上海自然环境对国内房产需求产生了积极作用。由于上海市地处东经120°51′~122°12′,北纬30°40′~31°53′,在太平洋西岸,亚洲大陆东沿,长江三角洲前缘,东濒东海,南临杭州湾,西接江苏、浙江两省,北界长江入海口。上海正当我国南北弧形海岸线中部,交通便利,腹地广阔,地理位置优越,境内辖有崇明、长兴、横沙三个岛屿,其中崇明岛面积1041.21平方千米,是我国的第三大岛。四季分明,四季常青,不像北方太冷,也不像南方太热,是国内最理想的居住环境之一。因此很多有经济实力的人选择上海居住。第二,作为移民城市,具有使内地人到上海快速融入的人文环境;此外,不少优秀的高等学府吸引着来自五湖四海的莘莘学子。第三,上海是全国的金融中心、航运中心,且由于浦东新区的快速发展带动了经济更快的发展,上海成为国际性大都市,稳定的社会秩序和良好的社会政策给国内移民提供了公平的发展机遇,这是很多人定居上海发展的基础。第四,上海资源环境有长江三角洲为依托,科学技术先进,管理水平较高,生产力较国内其他地区更为发达,对国内众多企业具有很大的吸引力。第五,近些年来,随着中国旅游业的发展,也给上海带来了更大的发展空间,吸引着大批投资群体和旅游群体。由于这几点原因,国内其他地区和城市的人口不断涌入上海,由于自身的需求也推动了上海房价的上涨。

(三)上海市房产供求关系分析

综合上述房地产供给和需求两方面的力量,在市场经济调节过程中,市场供给相对于市场需求的不足,使得房价一路攀升。因此,国家适时地进行宏观调控,然而宏观调控仍然难以解决房地产价格过高的现状。追其原因即为上文提出的两点原因:一是资源的稀缺;而是国内外人口涌入上海导致了需求的增加。

 

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